企业拆迁中的陷阱及注意事项（一）

北京昊京企业征收律师团 2016年6月

一、夸大政策的作用，模糊补偿标准

在遇到拆迁时，企业往往会认为自己的补偿应该完全按照拆迁方发布的补偿方案，并不知道往往补偿方案是存在很多问题的。而拆迁方也会凭借企业对法律法规的陌生和信息的不对称，宣称补偿标准是由政府制定的拆迁政策决定的。事实上，政策不等于法律，更不能违反法律，虽然我国目前在征地拆迁领域的法律体系尚不完善，但是也是有关于征地和拆迁的法律法规。如2011年颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》就是适用于国有土地征收补偿的规定，在征补条例出台之前，关于拆迁也是有诸如《城市房屋拆迁管理条例》等规定。同时《土地管理法》、《城乡规划法》、《村民委员会组织法》等法律中也有很多关于拆迁队的相关规定。实践中很多地方政府制定的拆迁补偿政策严重违反了相关法律的规定，企业拆迁的各项标准、补偿金额不可能做到完全按照政策执行。

　　所以企业在遇到拆迁时或在听说拆迁时，要及时学习相关法律知识，向专业人士咨询，不要太过相信政策中规定的补偿标准及相关规定。在补偿方案有违法情况的时候，在专业人士的指导下进行复议和诉讼，通过复议和诉讼来确定拆迁补偿方案的违法性，同时通过复议和诉讼更多的是创造谈判协商补偿的机会，使最后得到的补偿合理合法。

二、以谈判之名探知被拆迁人底线，制定拆迁策略

在拆迁开始后，一般拆迁方会安排人像被拆迁人进行"谈判"，实际上就是向被拆迁人进行简单的询价，很多被拆迁人以为拆迁方的这种询价行为是为了谈判解决拆迁补偿问题。但是，实际上拆迁方的首次询价都是为了探知被拆迁人的底线，根据被拆迁人的要价高低制定下一步拆迁的策略。如果企业在拆迁方开始询价的时候报价低，则政府会在此基础上再压一压，尽快签订拆迁补偿安置协议。如果企业在拆迁方开始询价的时候要价超过拆迁方的预期，拆迁方会想尽办法对企业施加压力，如：断水、断电、断路等。

　　所以，企业在面对拆迁方进行这种名义的"谈判"时，不要贸然报价，要确定对方的真实意图。在未来双方形成平等的平台，有真实的谈判意向时，在专业人士的指导下进行谈判。几遍是正式谈判也是需要有很多注意事项的，需要在对拆迁的合法性有整体的把握，对自己的被征收财产有正确的预估的情况下才有可能达成最后的目的的，所以企业方在拆迁时要在专业人士的陪同下进行，否则不但达不成目的，还会错失谈判的时机。

三、将部分拆迁款变奖励，以奖励促拆迁

很多拆迁项目都是有奖励的，拆迁方也会告知企业方，如果能提前搬迁的话会有奖励，很多被拆迁人并不知道这其中的陷阱，认为如果不抓紧签字就会损失该奖励。其实在实践中即便是错过了奖励期，拆迁补偿的金额也是不会少的。奖励的钱本身也是作为安置的钱，只是拆迁方将其从总的赔偿金额中提出部分，作为奖励，以此来促进拆迁项目快速进行。

　　拆迁虽然不是拖到最后补偿就一定最多，但是早早就签了协议的一定是补偿较少的。所以，企业在遇到这种情况，不要盲目着急签字，要咨询专业人士，在维护自己合法权益的前提下签订拆迁补偿安置协议，不要因小失大。

四、利用"关系"谈补偿，实则为了减少补偿

在拆迁中，有时拆迁方往往会通过跟被拆迁人有关系的人的关系来解决拆迁补偿问题。一般有两种情况：一种情况是有些人以跟拆迁方之间有关系为由，声称可以帮助被拆迁人提高补偿，往往他们事实上都是在帮助拆迁方促成拆迁。一种情况是拆迁方会对被拆迁人的家属施压，如果被拆迁人的家属恰巧是公务员，事业单位员工等，就会有可能被告知不用上班了，回家处理一下拆迁的事。亲属的这种"帮忙"和施压会促进拆迁协议的签订。

　　所以，企业在遇到这种情况时，一定要冷静，知道拆迁方的真实意图是为了通过这种手段以很低的价格促成拆迁。很多企业方在遇到拆迁时也会习惯性的先去寻找"关系"，试图通过关系解决补偿问题。拆迁补偿款涉及到多方利益，实践中不可能有任何人可以通过"关系"提高补偿，除非拆迁部门的领导渎职犯罪。拆迁是有严格的法律程序的，承诺能帮上忙的"关系"基本上都是拆迁方安插的人，企业要擦亮眼睛，在专业人士的帮助下维护自己的合法权益。

五、利用对企业的合法合规审查促成拆迁

在拆迁开始后，拆迁方在无法顺利与企业达成补偿时，往往会通过各种方法找企业的"毛病"，以此增加谈判的筹码。比如，会审查企业的各类证照，是否符合法律的规定。会查企业是否偷税漏税，是否存在劳动人事方面的问题，消防是否合格，安全生产方面是否存在问题等。用这些方式给企业施加压力，让企业尽快签字。

　　所以，在实践中，企业遇到拆迁时要规范自身的行为，同时要在专业人士的指导下制定好维权策略，弱化自身已经出现的违法行为，争取在拆迁补偿中获得平等地位，得到合理的补偿。不要认为企业存在一些违规情况，就没有权利维护自身的合法权利了。

企业拆迁中的陷阱及注意事项（二）

北京昊京企业征收律师团 2016年6月

六、断水、断电、断路逼企业搬迁

拆迁方在无法通过温和的方式劝企业签字的情况下，往往会通过采用断水、断电、断路的方式逼迫企业拆迁，达到促成签订协议的作用。多数企业会因此停业而失去继续跟拆迁方博弈的信心，让拆迁方的目的达成。

　　所以，在实践中，企业在遇到这种情况时，应寻求专业人士的帮助，对断水、断电、断路等违法行为进行救济，并凭借拆迁方的此种违法行为进行诉讼，以此掌握主动权给拆迁方施加压力，获得平等谈判的机会，维护自身的合法权益。

七、以拆违代拆迁

往往在拆迁开始后，拆迁方会先启动拆违的程序，即将土地及房产手续不全的被拆迁人的房屋、厂房列为违章建筑，张贴公告，限期拆除违章建筑。很多企业在遇到拆违的时候，都非常的慌乱，害怕自己不在规定的期限内拆除，将会被强拆。而且很多企业认为既然自己是违章建筑，肯定也没有补偿。其实，在现实生活中，很多房屋和厂房因为历史原因缺乏相应的合法权证且以形成很长时间，但并不是所有没有权证的建筑都是违章建筑，违章建筑的认定也是有法律程序的，不是拆迁方一纸通知就能确定的。

　　所以，企业在遇到这种情况时，应该及时寻求专业人士的帮助，充分的掌握拆迁方的目的，发现拆迁方认定违建的程序及实体违法性，获得平等的谈判机会，更好的维护自己的权益。

八、通过口头承诺骗取被拆迁人签署空白协议

拆迁进行到最后签协议环节，被拆迁人往往就会放松警惕，以为事情马上就要圆满结束了。实践中，往往会出现拆迁方的人对被拆迁人进行很多口头承诺，有时会选择一个很晚的时间，在拆迁人意志比较薄弱，精神容易松懈的时候，然后想办法让被拆迁人签署空白协议。被拆迁人依据对政府的信任，往往不会特别提防这种行为的风险，贸然的签了协议。到最后拿到补偿的时候发现拆迁方最后在协议中约定的项目跟当时口头承诺的大相径庭。

　　所以，企业在签订拆迁协议时，一定要有专业人士在场，或者咨询专业人士，做好充足准备，提防拆迁方的口头承诺，拒绝签订空白协议。

九、拆迁协议中模糊回迁安置房信息

企业在拆迁补偿中选择产权置换时，拆迁方有时会模糊拆迁安置房的信息，比如交付时间，位置，房屋的产权性质等重要信息。被拆迁人缺乏对于这方面知识的掌握，往往以为自己的补偿很高，高兴的签了字。结果在后面履行协议时，出现拆迁方迟迟不交房，所交房屋地址跟口头承诺地址不一致，房屋没办法获得产权不能上市交易等后果。

　　所以，企业在签订协议时，如果补偿安置中有回迁房，一定要仔细审查合同约定的事项是否全面。必要时，可以在专业人士的陪同下签署协议。

十、快速草签协议，掌握主动权

拆迁时，有时拆迁方会拿一份协议告知被拆迁人，这份协议不是正式的，是一份草签协议，先签下来，第一可以拿到奖励款项，第二可以在未来政策变好时，重新签署协议，如果政策没有变动就签一份正式的协议。事实上，协议没有所谓的草签还是正式的，只要是协议双方当事人签字盖章都是生效的协议。如果企业草签了协议，在未来企业认为补偿较低，有很多项目没有考虑到，要求重新签署时，拆迁方只要在草签协议上盖章，这份协议就生效了。如果拆迁方认为当时签的草签协议中约定的补偿过高时，到时候会撕毁，重新约定更低的补偿。而被拆迁企业手中一般没有协议，或者手中的协议只有自己的签字没有拆迁方的盖章。

　　所以，企业在实践中，要对自己的所有签字行为都慎重，要在专业人士的指导下签署相关的协议，否则会造成不可挽回的损失。

十一、冷处理被拆迁企业，实则在走强拆程序

拆迁时，在与企业达不成补偿协议并向被拆迁人下发了征收补偿决定后，有的拆迁方就会选择不与企业联系，不跟企业谈判的冷处理方法。这时候很多被拆迁企业有时候会误认为政府有其他安排，或者拆迁项目停下来了，要在等一等，对征收补偿决定的内容也没有仔细阅读，也不清楚征收补偿决定的重要性，认为政府要想强拆就必须要跟自己谈判。事实上，往往这种情况下政府是在偷偷的走强拆的程序，向法院申请强拆。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　所以，在拆迁中，企业一定不要一味的当钉子户，要了解相关的法律规定和拆迁的流程。把握维权时机，积极寻求专业人士的帮助，尽早避免出现房屋被强拆的被动状态。

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